房地产税务筹划案例

作者:税务筹划 发布时间:2017-07-19

  房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容,对其流程大致可以划分为:项目设立与项目公司组建;土地使用权的取得;房地产建设工程项目规划和审批;项目工程的施工管理;取得预售许可证后开始销售管理;项目工程竣工;项目公司解散。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售和竣工清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。

  1、房地产项目公司决策阶段的筹划内容

  项目公司决策阶段的内容主要是通过投资机会的选择、可行性研究、项目评估和决策来决定地域市场的进入、土地资源的获取。这个阶段的工作对于一个房地产项目公司来说非常重要,一个项目投资的失败数十亿资金的沉没成本,将会对房地产这样一个资金密集型的企业带来沉重的打击,资金链的断裂也许会带来整个集团的覆灭。在整个决策过程中,纳税成本的评估也是贯穿始终,而税收筹划是要在纳税人对应的经济业务发生前,用既有的法律、法规对其经济行为所带来的影响进行估计和判断,并选择有效地方案执行。

  (1)项目公司组织形式的筹划

  房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时,首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式,需要企业进行比较,因为企业一旦通过工商注册成立,很多问题就是与生俱来的,无论以后各期如何筹划,也改变不了其性质。根据我国公司法的规定,子公司具有独立法人资格,而分公司不具备独立法人资格,无法对外承担法律责任和义务,只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格,在所设地区被视为纳税人,承担纳税义务,而分公司由于不具备独立法人资格,在所设地区不被视为纳税人,要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定:企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税,50%在各分支机构间分摊预缴,50%由总机构预缴。

  企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有:

  1)我国地域间税率差异较大,但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少,目前还是存在,如深圳和北京存在差异等;对于个别地区,会有区域对企业落户实行奖励政策,或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方,选择子公司还是分公司,哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约,也要看项目公司和总公司的具体情况而定。

  2)国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少,若没有优惠政策和税率,需要考虑分支机构的盈亏能力,如果是长期亏损,分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额,节约了税收成本。若是短期亏损,子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。

  3)对于法律责任而言,由于分公司无独立法人资格,在出现债务或者法律纠纷时,会对总公司影响程度较大,而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。

  【房地产税务筹划案例1】

  背景介绍

  EFG 房地产公司是在深圳注册的公司,需要在北京投资成立一个项目公司ABC,即ABC 公司,深圳地区当年的所得税为20%、北京地区企业所得税为25%,据测算EFG 公司当年应纳税所得额为1 亿元。

  情况一:若预估前三年企业由于拆迁问题,预计亏算严重,无盈利可能。

  情况二:若企业前三年无任何问题,预计成立公司能当年拿地开盘,有现金流的回流,可结转收入配比成本。

  案例分析

  情况一:

  若ABC 公司为分公司,当年亏损3000 万,则集团纳税计算如下:

  EFG 公司汇总ABC 公司亏损额,其应纳税所得额为7000 万元,应纳所得税为1750 万元,ABC 公司需在北京缴纳875 万元。

  EFG 公司经过分配,需要在深圳缴纳700 万元。

  集团总计缴纳企业所得税1575 万元。

  若ABC 公司为子公司,当年亏损3000 万,则集团纳税计算如下:

  ABC 公司所得税为零

  EFG 公司不能汇总ABC 公司亏损额,其应纳税所得额为1 亿元,应纳所得税为2000 万元。

  即ABC 公司组织形式的不同,可以为总公司降低425 万的企业所得税的税收成本。

  情况二:

  若ABC 公司为分公司,当年盈利3000 万,若EFG 公司只有北京一个分公司则集团纳税计算如下:

  ABC 公司所得税为(10000+3000)*50%*25%=1625 万元EFG 公司其应纳所得税为(10000+3000)*50%*20%=1300 万元集团企业所得税成本共计:1625+1300=2925万元若ABC 公司为子公司,当年盈利3000 万,则集团纳税计算如下:

  ABC 公司所得税为3000*25%=750 万元

  EFG 公司其应纳税所得额为1 亿元,应纳所得税为2000 万元。

  集团企业所得税成本共计:750+2000=2750 万元案例总结

  通过两种情况的分析,在公司长期亏损的情况下,运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润,如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小,所以如果是暂时的亏损,子公司具有独立法人,在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。

  (2)项目公司自建与代建选择的筹划

  所谓代建,是指房地产开发公司为特定的客户进行房地产开发,开发完成以后,收取客户支付的代建收入,这种收入的性质为劳务服务。由于这种代建的形式,房地产开发公司取得了收入,但并非房地产权属的转移而获得的收入,不属于土地增值税的征税范围,从而可以降低代建企业的税负成本。而目前房地产开发企业从事代建业务的方式有两种:一是土地使用权归房地产开发企业;二是土地使用权归客户。工程所需全部建设资金均由定向客户提供,并与房地产开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。房地产开发企业只负责工程的组织协调工作,并按代建工程总投资的一定比例收取管理费或按代建工程的建筑面积定额收取管理费。根据国家税务政策规定“凡土地使用权归房地产开发企业的,无论房地产开发企业与建设单位如何结算,其计税营业额均应包括工程价款及管理费和价外费用,按‘销售不动产’税目征收营业税;凡土地使用权归建设单位的,对房地产开发企业提供的代建业务,其计税营业额均应包括管理费(代建费)和价外费用,按‘服务业’税目征收营业税。”

  【房地产税务筹划案例2】

  背景介绍

  ABC 房地产开发公司,目前有A 地块,其土地成本和开发成本合计为10000万元,评估公司按照市价给出的评估价格为20000 万元。转让价格按照评估价格为20000 万元。ABC 公司已经和S 公司谈妥,将A 地块为S 公司做定向开发,写字楼建筑面积为40000 平米,按照每平米500 元收取代建服务费,共计2000 万元。代建服务期间费用为400 万元,现有两个方案如下:

  方案一:ABC 公司与S 公司签订房屋代建协议书,工程所需全部建设资金均由S 公司提供,房地产开发企业只负责工程的组织协调工作,待写字楼建成后,变更土地使用权证和房产证,依据税务规定,代建服务费使用销售不动产税目征税,涉及土地增值税。

  方案二:ABC 公司A 地块作为在建工程出售给S 公司,进行土地使用权证的更名,RK 公司与S 公司签订房屋代建协议书,代建服务按照服务收入征税,不涉及土增税。

  案例分析

  方案一:ABC 公司待A 地块建成写字楼后,整售给S 公司,再将土地使用权证和房产证进行更名。

  各种税金计算如下:

  ABC 公司出让A 地块及收取代建服务费损益如下:

  销售收入:22000 万元

  营业税金及附加:22000*5.5%=1210 万元

  印花税:22000*0.0005=11 万元

  土地增值税:扣除项=10000*1.3+1210=14210 万元增值额=22000-14210=7790 万元

  增值率=7790/14210=54.8%

  土地增值税=7790*40%-14210*5%=2405.5 万元

  企业所得税:(22000-10000-1210-11-2305.5-400)*25%=2018.4万元税后利润:22000-10000-1210-11-2305.5-400-2018.4=6055.1 万元方案二:ABC 公司A 地块作为在建工程出售给S 公司,进行土地使用权证的更名,ABC 公司与S 公司签订房屋代建协议书。

  各种税金计算如下:

  ABC 公司出让A 地块损益如下:

  销售收入:20000 万元

  营业税金及附加:20000*5.5%=1100 万元

  印花税:20000*0.0005=10 万元

  土地增值税:扣除项=10000*1.3+1100=14100 万元增值额=20000-14100=5900 万元

  增值率=5900/14100=41.8%

  土地增值税=5900*30%-14100*0%=1770 万元

  企业所得税:(20000-10000-1100-10-1770)*25%=1780 万元ABC 公司代建服务损益如下:

  代建收入:2000 万元

  代建营业税金及附加:2000*5.5%=110 万元

  企业所得税:(2000-110-400)*25%=372.5 万元ABC 公司两项业务合计损益如下:

  税后利润:20000+2000-10000-1100-110-10-400-1770-1780-372.5=6457.5万元

  案例总结

  通过两个方案的比较,可知方案二的税后利润比方案一增加了402.4万元,原因是税务政策关于代建服务费收费前提的规定,即土地使用权证的归属问题。如果在开发过程中,土地使用权依然是开发商的,开发商为定向开发收取的服务费要合并到土地使用权转让收入中,从而加大了土增税清算的计税收入,增加了需要上缴的土地增值税金额。所以方案二,在A 地块开发建设前就将其使用权过户给S 公司,更有利于ABC 公司。还有一种做法是,ABC 公司在取得土地前,如果有明确的客户,就用客户的名字取得土地,这种操作方式更能降低税负。

  (3)土地使用权转让的税务筹划

  在土地资源日益紧张的今天,城市土地价格节节攀升,不断的创造新的地王。而且土地资源在各个公司分配不均,资金实力雄厚的公司往往能通过招、拍、挂的政府途径获得较多的土地资源,其他公司不能从招、拍、挂的政府官方途径获得土地,则通过和握有土地资源公司的谈判合作获得土地资源。在房地产市场火爆的今天,公司与公司之间的关于土地使用权之间的交易日益增多。

  【房地产税务筹划案例3】

  事件背景

  ABC 北京房地产公司名下有建筑面积2 万平方米的土地,B 地块。B 地块是ABC北京房地产公司以协议出让的方式得到的土地。ABC 公司现准备就B 地块的土地使用权和某软件公司洽谈转让事项,探讨何种方案更能减少税务成本、获得较高的税后净利。

  具体信息为,B 地块开发成本为10000 万元,评估公司按照市价给出的评估价格为20000 万元。转让价格按照评估价格为20000 万元。

  方案一:ABC 北京房地产公司以B 地块为实物资产出资,成立一个100%全资子公司,即X 公司(软件公司),之后以股权转让的方式将X 公司以20000 万元卖给某软件公司。

  方案二:ABC 北京房地产公司将B 地块,以20000 万元直接转让给某软件公司,而非房地产公司。

  案例分析

  方案一:投资方式,与股权投资方式近似。采用此种方式操作简单,法律文书的起草也相对简单,可在较短时间内完成。股权溢价的金额不能作为项目的计税开发成本,加大了项目购买方之后的土增税和企业所得税的税负。由于新公司法要求公司成立必须有30%的货币出资配比,预计会占用了ABC 公司的现金流,将来出售公司时还需要缴纳营业税。如注册资本金为500 万,则需要150 万的现金,长期投资为20000 万元。

  ABC 公司的分录为:

  借:长期股权投资 20150 万元

  贷:无形资产-B 地块土地使用权 10000 万元

  现金 150 万元

  资本公积 10000 万元

  X 公司分录为:

  借:现金 150 万元

  无形资产-B 地块土地使用权 20000 万元

  贷:实收资本 500 万元

  资本公积 19650 万元

  对于各个税种分析如下:

  营业税:以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,及股权转让行为不征收营业税。在方案一中两个步骤的行为,即ABC 公司以B 地块投资成立X 公司,和ABC 公司将持有X 公司的股份转让给某软件公司,均不征收营业税。

  契税:企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转,不征收契税。所以,由于X 是ABC 公司全资子公司,B 地块由ABC 公司无偿划转到X 公司,不征收契税。

  土地增值税:对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税,对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。但根据财税[2006]21 号《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》的规定“对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用暂免征收土地增值税的规定”。据此,由于ABC公司为房地产企业,所以ABC 公司将B 地块投入X 公司时,需要进行土增税清算,缴纳土增税。

  印花税:根据《中华人民共和国印花税暂行条例》规定,X 公司的实收资本和资本公积,ABC 公司的资本公积科目在此案中需要交纳万分之五的印花税企业所得税:X 公司的资本公积不需要交纳所得税,但ABC 公司计入资本公积的金额需要交纳所得税。因为计入资本公积的项目,资本溢价、股权投资准备,拨款转入和外币资本折算差额,会计与税收在所得税处理上完全相同,企业应按照会计制度的规定进行账务处理,并按照税法的规定进行纳税调整,以提供满足国家宏观调控,企业内部管理和外部决策有用的财务信息。

  各种税金计算如下:

  营业税金及附加:0

  契税:0

  印花税:10000*0.0005+10000*0.0005+20150*

  0.0005=20

  土地增值税:扣除项=10000*1.3+1100=14100

  增值额=20000-14100=5900

  增值率=5900/14100=41.84%

  土地增值税=5900*30%-14100*0%=1770

  企业所得税:(20000-10000-20-1770)*25%+10000*25%=4552.5方案二:关于营业税,同一业态的营业税是可以进行抵减的,所以B 土地转让时,我们可以在营业税的计算基数里,扣除B土地出让金的金额,按差额交税。

  关于土地增值税,税务在审批加乘30%时,需要有建安的投入,前期投入也可以充数,没有特定的比例,有相关的合同并进行了一定的支付证明实施了就可以了。

  中国法律不允许按转让土地的形式直接出售,土地出让合同约定在建工程投资除土地出让金以外的投资达到25%才可以出售,但25%的认定归属于国土局,税务并不干涉。

  对于各个税种分析如下:

  营业税:根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》中第四条规定条例第一条所称提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产,是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。据此,EFG 公司转让土地使用权或者说是在建工程时,需要以合同交易价格与土地出让金及在建工程差额的5%缴纳营业税金。

  契税:根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。第四条 契税的计税依据:国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;契税税率为3%。据此,EFG 公司转让土地使用权或者说是在建工程时,某软件公司需要按照成交价格3%缴纳契税。

  土地增值税:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中第二条规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税;第十条规定纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。据此,ABC 公司转让土地使用权或者说是在建工程后,需要进行对B 地块的土增税清算工作,按规定缴纳土地增值税。

  企业所得税:根据《中华人名共和国企业所得税法实施条例》第六条规定,企业所得税法第三条所称所得,包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利等权益性投资所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。据此,ABC 公司转让土地使用权或者说是在建工程的行为符合企业所得税的纳税义务,需要交纳企业所得税。

  各种税金计算如下:

  营业税金及附加:20000*5.5%=1100 万元

  印花税:20000*0.0005=10 万元

  土地增值税:扣除项=10000*1.3+1100=14100 万元增值额=20000-14100=5900 万元

  增值率=5900/14100=41.8%

  土地增值税=5900*30%-14100*0%=1770 万元

  企业所得税:(20000-10000-1100-10-1770)*25%=1780 万元案例总结

  综上所述,EFG 企业的净收益,方案二要高于方案一,选择方案二更有利于EFG 公司。而且由于方案一要占用500 万的现金,如果企业有其他注册资本金的要求时,就会加大现金占用,对出让方有较高的资金流的要求。而且对于购买方而言,股权溢价的金额不能作为项目的计税开发成本,加大了项目购买方之后的土增税和企业所得税的税负。根据业内动态,新公司法实施后,采用方案二的公司较为普遍。所以在对项目的实际情况进行整体纳税测算后,需要综合各方面因素考虑,找出一种适合的方式。

  (4)取得土地使用权后土地使用税涉税事宜

  税法规定:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。同时,税法规定取得土地使用权,缴纳了耕地占用税的可以自发生纳税义务之日起1年内免纳土地使用税。

  实际工作中,税务部门对土地使用税纳税义务发生时间执行标准不一。经过与福山区地税局沟通,我公司东留公项目在具体执行过程中未以2012年11月为发生纳税义务之月,而是以土地证记载时间即2013年3月为发生纳税义务之月,自2014年3月开始计算缴纳土地使用税。这样相比税法规定少缴纳6个月的土地使用税计71.28万元。

  (5)房地产项目公司决策阶段其他涉税事宜

  对于全国性大房地产公司来说,在进军各地进行项目开发工作时,往往会与当地政府进行投资等事宜的谈判,对于房地产公司来说可以与地方政府要财政返还、补贴及各种政府规费减免等,切勿与政府讨论税收方面的优惠,因为地方政府不能凌驾于国家税法之上(且税务局是垂直管理系统,相对独立于地方政府),其所做的各种承诺到最后都是一纸空文,最终损害地产公司利益。我公司A-6项目与政府所签协议就出现了这种情况,应予以借鉴。

  2、房地产项目公司建造阶段的税务筹划

  房地产项目公司在建造阶段包括在设计阶段和施工阶段,主要的工作为:项目设计、项目计划的