在“营改增”条件下对房地产企业税务筹划问题的影响及分析!(一)

作者:房地产企业税务筹划问题 发布时间:2018-05-14

  房地产企业“营改增”政策的全面推开,对所有纳税人都将产生深远影响,对房地产企业的财务人员也是新的挑战。房地产企业既要做好增值税相关的会计处理,按照税务征管要求准确核算、及时足额申报增值税,从企业管理角度做好增值税的分析与企业税务筹划,避免政策变动应对不利造成的企业税负增加。



  一、房地产企业税务筹划的背景及意义

  在“十二五”期间国务院提出完成“营改增”改革规划后,“营改增”政策成为各相关行业研究的热点,至财税〔2016〕36号文正式发布,房地产企业“营改增”就此尘埃落定。

  虽然“营改增”作为我国税收制度的减税措施,但由于房地产企业涉及的行业较多、项目建设的周期较长、成本费用构成复杂,其也需要进行合理的税收筹划,并对过渡期的税务政策进行充分的学习。根据房地产企业自有的项目具体开发情况,进行合理的税务预测,选择适应本企业的计税方法,选定符合要求的上下游合作单位,取得可抵扣的增值税专用发票,从而有效地降低企业的整体税负。



  二、“营改增”对房地产企业税务筹划的影响

  (一)税负水平的影响

  根据国家税务总局2016年3月31日发布的《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》,确定了房地产开发企业一般纳税人在2016年4月30日之前开工的房地产老项目,可以选择简易征税和一般计税两种方式进行增值税预缴和申报。2016年4月30日之后开工的新项目必须选择一般计税方式进行增值税预缴和申报,小规模纳税人以简易征税方式进行增值税预缴和申报。

  选择简易征税方式的房地产企业,假设其所售房价为100万元,原先缴纳营业税5万元,“营改增”后,房地产业的增值税征收率为5%,则增值税计算为100/(1+5%)*5%=4.76(万元)。且公告中规定在收到预收款时先按照3%的预征率预缴增值税,因而选择简易征税的房地产企业较之前的营业税明显地降低了税负。



  选择一般计税方式的房地产企业新项目,增值税实际税负取决于可抵扣进项税额发票的取得情况。因而房地产企业需要对增值税发票的取得进行科学管理,确保房地产项目开发所对应的成本费用可以进项抵扣,从而达到减少税负的目的。

  对于可选择简易征收和一般计税两种方式的一般纳税人的房地产老项目,需要根据项目自身的已售部分,及未来可取得的进项抵扣金额进行科学的测算,比较哪一种计税方式的整体税负对企业更为有利。例如,选择一般计税方式,企业需要与原有供应商进行充分的协商沟通,确保未来结算的成本费用均可以取得增值税专用发票,才能计入增值税进项可抵扣税额,从而落实企业整体税负的变化。



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