房地产企业面对营改增政策分析及税收筹划

作者:税务筹划 发布时间:2017-08-01

  营改增是针对当前我国的经济形势提出的新的税收行为,对我国的各行各业都造成了深刻的影响,这其中,当然包括房地产行业。房地产企业面对营改增的新政策,必然会承受税收数额上涨的压力,并可能因此承受利益损失。在新政策下,房地产企业需要自救, 其中采取税收筹划模式就是办法之一。房地产企业应加强对增值税专用发票的管理,重视合同的作用,做好供应商的监督,加强库存管理,尽量延迟采购,抵消内部增值税项,降低营业税负,调整对外业务性质,规避税负增加,准确把握试点范围,充分争取抵扣,保证其在进行税收筹划时,

  坚持与经济原则、现行政策法规的导向保持一致。

  一、全国范围“营改增”试点简介

  就这两年的经济发展形势来看,国家为了促进企业的经济效益大幅度提升、保障市场平稳运行,多次颁布经济政策来引导市场发展。比如“营改增”的施行就是政策之一。政府在全国范围内设置了“营改税”试点,向国内的交通运输业和部分现代服务业提出:此后在纳税方面应该缴纳增值税, 以此代替之前的营业税。这一政策中,需要理解何为应税服务,它的概念包括了陆路、水路运输、航空运输、管道运输、研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁服务等等服务内容。其中,有形动产租赁服务适用税率为17%,交通运输业服务适用税率l 1%,现代服务业服务适用税率6%;而财政部和国家税务总局规定的应税服务,税率为零;简易办法的增值税征收率为3%。

  二、增值税原理分析

  增值税作为我国经济范围内的税收种类,与其他税种既有相似之处,又有其自身的独特性,在开展价外税时,对它的计算可以按照以下模式,即应纳税额=销项税额-进项税额。减少销项税额数额、扩大进项税额规模都会造成增值税应纳税额的下降,不过,如果在前者的税率稳定的条件下,再采取压缩销项税额规模的措施,其产生的结果便与拉低销售物品的市场价格产生的结果无异,这是企业在经营过程中十分禁忌的一点。同时企业为了达到减少所缴纳的增值税额的目的,最好的方法无疑是拉高进项税的水准。从纯理论知识的角度上看,上升采购的价格、提高进项税率都是具体的实施战术,不过,在具体的市场行为中,使采购价格上升当然是十分不科学的。总而言之,调整进项税率是解决进项税额及增值税负的最好方式。营改增对房地产企业的影响

  (一)营改增对房地产企业开发成本的影响, 房地产企业处于工业和服务业的交叉点,同时其涉及极多的建筑施工内容,所以,企业在运作中,必须考虑建设的相关问题。首先,就企业的建筑原料采购来说,其采购的材料包括钢筋混凝土、水泥、砖瓦等等,所以涉及的材料领域广、多种多样,这包括一些向商家购买的小规模零散材料。企业在与个体商户交易的过程中,往往拿不到增值税专用发票,这种无法避免的问题给企业造成了巨大的影响,会使后者难以享有进项税的扣减,使其无形中承担着更高程度的税负压力,这对企业的经济效益提升无疑有阻碍作用。即使企业可以得到增值税发票,建筑行业仍然受着纳税方面的政策限制,’现行的营改增税收方案要求企业缴纳6% 的增值税。其次,从房地产企业在建筑方面表现出的劳动密集型特征来看,企业内部的许多工作者都是来自底层的工人和农民,无法为企业开具发票。而且在营改增的影响下,房地产企业还可能会承受来自劳务公司的转嫁危机,后者习惯性地将政策压力下的税负挪移到前者身上。

  (二)营改增对房地产企业税负的影响土地增值税和营业税是我国房地产行业常见的基本征税种类,他们都是价内税的范畴。但是,伴随着房地产本身具有的定价机制,税上加税的行为会发生于项目开发过程中。这种情况的发生无疑会使企业在开发项目时承担更大的负税率。此外,还有属于价外税的增值税,它是针对增值额提出的,可以在商品的贸易行为中,层

  层抵扣价税, 将上个步骤中的增值税排除在计算之外。

  四、房地产企业增加增值税进项数额的途径

  《一)加强增值税专用发票管理,重视合同的作用在进行材料采购过程中,房地产企业应重视合同的作用,明确资金的支付,认真审查自己所见到的增值税专用发票,从源头防止“虚开”的存在,减少企业的内在威胁。其中,以集中采购方式完成采购是十分明智的选择,企业在要求对方开具增值税专用发票时,不要采取零星处理的方式。当然, “营改增”后的房地产企业在筹划进项税额的工作中,独立采用某一种方法或者联合采用其中的几种,也是可取的。房地产企业为了避免风险的存在,在实务工作施行中必须全面考察企业内外部的多种因素,以联系和发展的眼光看问题,忌以偏概全。在合同管理工作中,企业需要时刻提醒自己不断适应“营改增”的新条件。企业在制定与建设安装工程、装潢工作息息相关的合同时,需要尽最大努力把“甲供材”方式作为最终结果,明确房地产企业的采购材料的比例;此外,企业在和相关合作方商讨门窗、电梯等材料采购的合同过程中,也要注意与对方达成以总价法加以计算的共识,以免对方在产品的输送、安装等等工作程序中一一计价、造成企业成本的上升。

  (二)做好供应商的管理

  房地产企业为了减少不必要的税收给企业本身造成的压力,首先需要做好增值税专用发票的获取工作。房地产企业可以先加强对供应商的增值税纳税人的情况调查,审核其相关的资格条件。如果对方是小型纳税人,可以在事前促成其把身份调整为增值税的一般纳税人,如果对方不符合企业所提出的要求,就需要考虑选择拥有增值税一般纳税人身份的供应商,或者尽量降低小型纳税人的售卖货品的价格。

  (三)加强库存管理。尽量延迟采购房地产企业由于所涉及的原材料、机械设备、物资等等物品比较多,必须做好物品的购回、输送、转移分配和库存,企业为了综合效益,必须做好对货物周转天数的监控和计算、提前设定采购的临界点,科学地管理库存物资,延迟固定资产的采购,尽量把采购工作放在“营改增”政策实行之后完成,此举可以达到抵扣增值税进项税额的目的,帮助企业获得更大的利益。

  五、“营改增”政策下的税务筹划建议

  《一)抵消内部增值税项。降低营业税负

  当然,房地产企业作为一个复杂而盘根错节的经济体系,其内部机构的关联方应税业务包括咨询、动产租赁服务等。房地产企业需要科学地对关联方交易的抵税效应加以运用,使增值税销项税额和进项税额可以在企业的合并层面完成抵消。

  (二)调整对外业务性质,防止税负增加房地产企业在处理税务问题时,需要对内部各部门的职责加以协调和整理,其中以增值税税收为主体的部门,在向外界的应税工作提供帮助时,需要注意与试点服务范畴相分离。在应税服务合同条款的制定和业务性质的确定时,也应避免缴纳试点中较高税率的增值税,转而选择缴纳营业税。

  (三)准确把握试点范围。充分争取抵扣

  本次我国“营改增”的税务改革政策涉及多方面内容,企业着重在应税服务方面给予了高度关注,政府在充分宣传解读基础上,选取企业开设了试点。房地产企业在享受服务的同时,会更加关注涉及本身利益的内容,其中北京、上海、南京等等地区已经存在的“营改增”试点正在探索的路上越走越远。这些地区的试点企业在2012年即索取增值税专用发票进行税务抵扣。因此,房地产企业需要做好归口管理、合同管理、会计核算等各项工作,及时调整自身在应税服务方面所固有的理念,与时俱进,注重培养税务筹划意识。在企业内部,形成全面学习的氛围。深入地理解国家在税收筹划工作上的政策法规,加强分辨可纳入增值税进项税抵扣的试点应税服务,自身要严格践行增值税专用发票的开具,合同的谈判、签订、结算都必须有严格的控制和监督制度。

  (四)房地产企业进行税收筹划,必须坚持经济原则

  在营改增的税收新形势下,房地产企业需要借助税收筹划这种现代化的便捷方式,达到节约税额、增加收益的目的。但不可避免的是,在这个税收筹划的部署和实际操作中,还是会有资源的消耗和成本的支付,企业要想控制并降低成本,可以在税收筹划之前进行预算,衡量可能得到的收入与可能支付的成本,在二者之间加以对比,只有当收入高于成本值时,这个方案才是可行而值得的。

  (五 )针对开征增值税进行税收筹划

  开征土地增值税,最主要的经济意义在于增强国家对房地产开发和房地产市场的调控能力,抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为,规范国家参与土地增值收益的分配方式,增加国家财政收入。为了响应这一政策,房地产商需要做好税收筹划。这是企业为了尽量减少营改增对企业经济效益拉低的必然措施。但是,税收筹划工作也是要在法律的范畴内展开的。所以,企业的所有工作都必须在合法合理的条件下进行。根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,控制增值额,使企业以低税率纳税或享受免税待遇,这样可以减轻企业的税收压力,从而提高整体经济效益。

  六、结语

  目前,在“营改增”全国试点政策下,房地产企业的经济收益状况受到巨大影响,为了减少税收压力,企业需要思考科学的税收筹划方法。首先,企业可以了解全国范围“营改增”试点,学习其先进经验。其次,企业需要从本质上把握增值税的原理等理论知识。此外,企业需要明确营改增对房地产企业自身可能会造成的影响,包括在开发成本和税负等方面的影响。当然,最本质的是企业需要探索房地产企业增加增值税进项数额的途径,针对“营改增”政策下的税务筹划提出科学合理的建议,以此促进房地产企业在营改增税收政策下,依然保持平稳快速的经济发展态势。(更多企凡相关内容可以关注《六大减税措施,进行抵扣企业企业所得税,个人所得税优惠》)



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